Comprar ou Alugar? Imóvel é um Bom Investimento?

Escrevo sobre algo que eu não pretendia, dado que a área financeira é minha profissão. Mas o tema imóveis vem assombrando cada vez mais a nossa imaginação financeira. Li nesta semana na Folha de São Paulo uma opinião “balisada” exatamente sobre essa questão. Não tenho mais o link, mas o que eu li foi tremendamente frustrante. Eu não esperava uma resposta cabal, mas pelo menos ver o assunto tratado com um mínimo de racionalidade financeira. Então vou tentar fazer o que eu não li naquela coluna.

Finanças e Finanças Pessoais

Antes, é preciso limpar a churrasqueira. Como toda área de conhecimento, a financeira tem suas especializações, fundadas sobre um bloco teórico mais geral. E finanças pessoais é uma delas. É o tipo de especialização que se espera de um gerente de pessoa física num banco, por exemplo. É o que se espera, diga-se. De todas, essa é provavelmente a mais simples em termos de especialização, e a que mais deve considerar em suas proposições o que se poderia chamar de “irracionalidade” do investidor. Ou, mais exatamente, a que deve considerar sempre o trinômio “investimento x consumo x disciplina”. Digo isso porque vou falar sobre o tema deste post desde o ponto de vista de pessoa física em sua relação com o imóvel como um ativo. São diferentes as abordagens para construtoras, incorporadoras, imobiliárias, fundos de investimento em títulos com lastro (não importa o que é isso agora) em imóveis, fundos de pensão, etc. Vc não é nada disso e as coisas não funcionam assim prá vc.

Imóveis e pessoas

Eu falei do trinômio acima, vale a pena aprofundar isso um pouco. É que a gente deve ter clara a influência de cada um desses fatores quando pensa sobre comprar um imóvel (e de fato, em relação a outras decisões, mas vamos ficar com os imóveis).

Investimento – Sua decisão está focada exclusivamente nos aspectos rentabilidade e segurança. Vc já tem um imóvel e não pretende mudar-se; ou não pretende comprar um.

Consumo – Sua decisão é movida pelo sonho de morar num lugar prá chamar de seu, aquele que deixa seus olhinhos brilhando, que vc vai deixar do seu jeito.

Disciplina – Vc quer comprar um imóvel para ver-se obrigado a pagá-lo, sem espaço para os constantes e inseparáveis deslizes financeiros que vc sempre comete, seu perdulário incurável.

A maneira correta de ver isso é pensar em um cabo de guerra entre consumo e investimento, sendo que a disciplina é o coringa que pode ajudar tanto um lado como o outro. Veja que o aspecto consumo não existe no caso de pessoas jurídicas (empresas) e onde está disciplina leia-se gestão. Mas para pessoas físicas, disciplina e consumo (ou vontade de consumir) são problemas de foro íntimo, ou seja, são problemas seus. Vc deve levar sua disciplina para uma clínca de recuperação, e regular ou otimizar seu consumo. O que eu posso fazer é esclarecer algumas coisas desde o ponto de vista do investimento. Vamos colocar então uma lupa sobre esse tema.

O imóvel como investimento

Nosso raciocínio econômico-financeiro intuitivo pode nos levar a erros semelhantes aos que nos levam nossos sentidos nus quando interpretamos o mundo. Assim como Terra nos parece plana, certas coisas financeiras também apenas parecem. O que é importante aqui é saber comparar corretamente as diferentes alternativas, sendo o imóvel uma delas. Não há muito o que falar sobre uma caderneta de poupança, por exemplo. Mas sobre imóveis, é precido tirá-lo da embalagem e desmontá-lo corretamente antes de fazer a comparação.

Para raciocinar sobre a decisão de investir em imóveis, é preciso um pequeno esforço e partir das seguintes hipóteses:

1) a essência do raciocínio não muda se vc parte do zero ou se vc já tem o valor a ser investido. Ou seja, dá no mesmo se vc olha para o imóvel tendo ou não o dinheiro no banco.

2) a hipótese acima é válida porque tanto o aluguel como a prestação têm uma parcela que é lixo (pura despesa) e outra que é investimento mesmo.

Primeiro caso: vc tem o dinheiro no banco

E não importa agora se vc já tem ou não um imóvel. Nos dois casos vc está pensando estritamente sob a ótica de um investidor: vc tem 500 mil Reais na conta e está olhando para um proposta de compra de um imóvel de exatos 500 mil Reais. E por que não importa se vc faz isso dentro da sua casa ou na rua? Como deve-se pensar nesse caso?

A pergunta a ser feita é a seguite: o que é mais vantajoso, comprar o imóvel ou investir o dinheiro em outra alternativa? Se vc já tem o imóvel, vc ganhará a rentabilidade mais o aluguel. Se vc não tem o imóvel, vc deve comparar a rentabilidade do imóvel contra a rentabiliade de outra alternativa menos o que vc pagará de aluguel para morar num imóvel de mesmo valor. Mas apenas o aluguel, porque IPTUs, condomínios e outras despesas vc paga em qualquer caso.

Se vc apresentar o parágrafo acima para qualquer corretor de imóveis ou para seus avós, eles dirão que vc só pode estar loco se considera tal coisa seriamente. Mas vamos ver isso com a lupa. Um aluguel corresponde a aproximadamente 0,6% do valor do imóvel, o que no nosso caso, seriam 3 mil Reais por mês. Mas há algumas coisas aqui: essa taxa deve ser considerada como juros simples (são 3 mil fixos), vc deve pagar a imobilária que aluga (10%) e vc deve também considerar uma taxa de ocupação média do imóvel, que eu otimisticamente vou assumir como sendo de 90%. Isso faz com que o valor real recebido caia para 2.430 Reais. A rentabilidade anual, com isso, fica em 5.8% aa (ao ano). Eu vou deixar imposto de renda fora desse raciocínio. Mas falta, é claro, considerar a valorização do bem, que incui também sua depreciação. Um imóvel perde aproximadamente metade de seu valor real em 30 anos. Ou seja, dois apartamentos de mesma área, um ao lado do outro, um novo custa o dobro do que aquele que foi construído há 30 anos.

A variável de fato é a valorização do bem, e isso deve ser considerado num prazo longo. Uma dissertação de mestrado defendida na FGV em São Paulo tratou exatamente deste tema[1]. Na média, em São Paulo, entre 2003 e 2008, os imóveis novos tiveram uma desvalorização real, frente ao IPCA, de -8,78%. Ou seja, esse resultado não considera a depreciação. No mesmo estudo, Guedes afirma:

“Em relação ao sentimento geral do mercado quanto à apreciação dos imóveis como um bom investimento (…), os dados refletem uma realidade, de certa forma, contraditória, (…) Apesar de os preços nominais terem subido 14,64% do período de Nov/03 até out/08, devido à alta dos índices de inflação que cresceram num ritmo mais elevado, (…) os preços reais foram negativos.” É interessante notar como o parágrafo começa. E considerando o que foi dito até aqui, vc pode perfeitamente responder a seus avós e aos corretores de imóveis. A Terra não é plana.

Recentemente, no entanto, houve uma valorização forte nos preços dos imóveis. Isso tem lá suas razões, mas a interpretação mais acertada é que trata-se de uma acomodação de preços em razão da maior disponibilidade de crédito, o que alianhará os imóveis em novo patamar de preços. Mas não se deve esperar que isso continue, se é que ainda continua. Se a alta continuar, teremos um belo problema. Se não continuar, tudo volta ao período 2003-2008 mostrado acima. Voltando ao caso inicial, se vc tem os 500 mil Reais, alugue o apto e aplique o dinheiro em alguma outra alternativa. Se vc tem um imóvel e os 500 mil Reais, venda o que vc tem e alugue um, e aplique tudo.

Segundo caso: vc não tem o dinheiro no banco

Aqui, como vc não tem o dinheiro, as coisas talvez mudem. Em qualquer caso, aqui vc pagará ou o aluguel, ou a prestação do financiamento. De imediato, na comparação dessas alternativas, o raciocínio intuitivo nos diz que no caso da prestação, vc está investindo, e no caso do aluguel, não. Mas será mesmo?

A atenção aqui deve estar centrada no que se paga. Ou seja, comparar o que se paga de juros e o que se paga de aluguel, já que ambos podem ser considerados despesa pura. Além disso, no caso da prestação, vc deve assumir que estaria investindo a parcela de amortização do empréstimo – o equivalente ao investimento, nesse caso – em alguma outra alternativa.

O erro comum nesse raciocínio é pensar num desemboldo mensal equivalente (aluguel ou prestação) e olhar para o mesmo imóvel. Acima eu disse que por um imóvel de 500 mil Reais paga-se 3 mil Reais de aluguel. O erro está em que, com uma prestação de 3 mil Reais, vc não compra um imóvel de 500 mil Reais. E neste raciocínio devemos assumir que vamos financiar 100% do valor, já que não temos um centavo sequer (ainda que isso não seja possível na prática, pois uma entrada é exigida. Mas isso não invalida o argumento).

Atualmente (taxa de 11% aa e 240 meses), a um financiamento de 500 mil Reais corresponde uma prestação inicial de aproximadamente 6.500 Reais, dos quais 4.400 são juros e 2.100, amortização. Em média, ao longo de todo o financiamento, vc estará pagando 2.200 Reais de juros ao mês, o que é mais baixo do que o aluguel. Em paralelo, nesse raciocínio, vc deve investir em alguma alternativa de aplicação o valor da amortização por 240 meses. Para tornar as coisas equivalentes, vc deve descontar do valor aplicado a diferença entre aluguel e juros. Ou reduzir o valor aplicado mensalmente, que seria consumido pelo aluguel. Eu poderia fazer alguma contas aqui, mas não é preciso. Ao final vc deve comparar o saldo aplicado contra o valor de mercado do imóvel. Qual é a sua dúvida?

Conclusão

Nada disso de fato é surpreendente. Tudo apenas está em acordo com uma lei econômico-financeira, a relação risco versus retorno: se o risco é baixo, espere retorno baixo. E desde um ponto de vista de investimento, imóveis são tipicamente um dos investimentos mais seguro. E isso tem um preço. Mas não se iluda sobre isso também. Argumentar aqui sobre a segurança para decidir investir em imóveis é o mesmo que dizer que vc nunca viaja de carro acima de 40km/h por achar essa velocidade segura para viajar. E de fato é, não há dúvidas sobre isso. Mas se vc aplicar em algo que ande a 70km/h, vc estará ganhando e com certeza ainda aborrecidamente seguro.

Havendo interesse, eu posso falar sobre essas outras alternativas de investimento que eu tanto cito aqui.

[]s,

Nypoa

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[1] Alcântara Filho, Flávio Guedes de. Evolução de Preços Imobiliários nas Diferentes Regiões da Cidade de São Paulo / Flávio Guedes de Alcântara Filho. – 2009. 96 f.